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那个一夜卖光 93 套老公房的浦城小区被暂停网签了……

2021-12-10 16:49:05 来源:国际金融报 作者:孙婉秋 吴典

狂欢过后,一地鸡毛。

12月9日,数名购房者来到世茂集团总部沟通交涉,这样的场面近期已多次出现。

1个多月前在高佣金的刺激下,全城中介联袂炮制了一出93套老公房一夜卖光的大戏,彼时他们是这场闹剧的“幸运儿”,从抢房大战中“脱颖而出”成为这批房源的新业主;而今全款付清的他们,迟迟未能网签,等待和未知中,“幸运儿”们变身“维权者”。

浦城小区(吴典 摄)

房产被抵押

肖然(化名)是上述业主中的一员。

10月中旬他在中介的狂轰乱炸中留意到浦城小区的这批房源,因为房源离儿子就读的小学较近,加之宣传的税费少,且不收中介费,10月16日加入看房大军后,肖然定下了一套7号楼72.7平的房源,总价近654万元,折合每平方8.99万元。

肖然分三次将总计653.56万元的房款打给了上海世茂房地产有限公司(以下简称“世茂”)和上海庆曌企业发展有限责任公司(以下简称“庆曌”)。

前者是这批房源的产权方,后者是世茂间接委托的中介公司。

世茂集团总部(孙婉秋 摄)

2014年多重因素之下,世茂对浦城小区最后一排房屋进行限时收购,彼时收购价为6万元/平,最终7栋楼168户中110户选择同意,每套打包价400万元左右。

今年9月下旬,世茂苏沪公司决定将浦城小区剩余的96套房源打包给第三方委托销售,上海宝沣公司以招标形式竞得,双方签订了团购协议。

收购的110套团购时为何仅剩96套?

《国际金融报》记者了解到,委托销售前,世茂曾面向内部员工做了场推介,最终内部员工提前认购了其中的14套房源。

随后,宝沣将项目的分销交给了链家旗下的房江湖,与此同时,宝沣还授权委托庆曌作为交易的中介方。

因此,交易过程中,购房者需要先与庆曌方面签订《咨询服务合同》,再与世茂方签订《上海市房地产买卖合同》。

10月16日,肖然与庆曌签署了《咨询服务合同》,随后其支付了50万元定金锁定意向房源,上述定金作为咨询服务费支付给了庆曌。

两周后,肖然等到草签,草签合同当天,他被告知需在知情同意书上签字,那是肖然第一次知道浦城小区房源被抵押的消息。

一份打印于10月18日的不动产登记薄显示,此次出售的浦城小区房源已被抵押给了陆家嘴国际信托有限公司(下称“陆家嘴信托”),期限从2020年1月21日到2022年1月20日,债券数额9.5亿元。

知情同意书上除了有房源抵押状况信息外,还写明“已知晓上述房屋存在抵押信息,并且前述情况的存在会致使房屋无法正常办理贷款、过户等其他一切房屋交易手续”。

签下这份知情同意书,意味着一旦后续交易出现不确定性,自己将陷入较为被动的处境,肖然有些抗拒,但是定金已交,他等着对方开具收据,且合同约定全款付清3个月内办理撤押过户,肖然硬着头皮签了这份同意书。

同日,其将548万的房款和剩余的56万咨询服务费分别转账给了世茂和庆曌,自此全款付清的肖然等待着后续流程的推进。

世茂方面对《国际金融报》记者承认上述房源曾抵押给陆家嘴信托进行融资,其表示房屋出售之前属于公司固定资产,这也是盘活公司固定资产的正常融资行为,不影响房屋正常销售及网签。

世茂方面称,抵押状态并不影响交易推进,后续办理过户时,可解除抵押后正常办理。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示,“正常解押的时间比较固定,还款后,2周左右可以注销。”

《国际金融报》记者了解到上述抵押确实可以分批解押,此前世茂内部员工认购的房源中已有部分通过网签,并且进行了解押,但尚未过户。

暂停网签

对于销售环节是否提前告知购房者房源存在抵押的情况,宝沣方面承认,合作前世茂方面已告知相关情况,其也将这一情况告知了分销方,然而多名购房者却向记者指出,他们和肖然一样,直到草签时才知晓房源被抵押。

由于草签合同上没有加盖公章,仅有购房者的单方签名,不具备法律效应,因此全款付清后数日肖然依然在等待正式合同的签订。

既定节点一再延期,与此同时传出了项目已被暂停网签的消息。

《国际金融报》记者多方核实确认了浦城小区已于10月底暂停网签,当前交易中心的系统已经无法查询到上述房源信息。

既然抵押并不影响网签,什么原因导致了交易的停摆?

世茂公司相关人士对记者表示,“可能是此前事件热度过高,导致有关部门要求我们自查,并暂停了网签。”目前只有39套房产完成网签,其他房产已被暂停网签,企业正在内部核查并与有关部门以及购房者沟通。
至于自查的内容,世茂方便表示尚未明确。

暂停网签的原因,市场也有不同声音。有传言称,2014年收购时由于部分业主不同意,世茂并未收下所有房源,此次出售行为遭到了部分老业主的抵制,引发了不小的反对声,网签暂停或也与此有关。

《国际金融报》记者此前实地前往浦城小区了解情况时,有业主回应了当年的收购事件,其称,早年间世茂集团拿下该地块时,浦城小区和周边几个小区也包含在内,因世茂滨江花园的超高层设计提升了整个地块的容积率,故而地块中的其他片区只能建造低密度住宅,此后拆迁工作迟迟未能有效推进,他们未同意收购的原因是拆迁和收购补偿标准存在差异。

上述业主坦言,不少业主仍然在等待拆迁,故对此次出售较为抵触。

浦城小区内景(吴典 摄)

借高利贷

由于当前上海二手房市场实行“三价就低”政策,以浦城小区为例,有中介对记者表示,房源实际销售单价为9万元,但核验价在6万左右,因此为了交易顺利,销售时也对购房者的首付比例提高了要求,首套6.5成,二套全款。

因此当前购房者面临的现状是,7成甚至全部房款已经付清,暂停网签则意味着后续房产证无法办理。

突然的变故增添了交易的不确定性,也打乱了不少购房者既定的资金安排,有业主对记者表示,这套房近乎套住了家庭全部资金。

10月15日,浦城小区96套房源开卖,中介带领购房者将小区围了个水泄不通,那是这个老旧的小区多年来从未有过的场景。一名当天全程参与了这一场景的中介对记者透露,当天看房人数达到了3万。

这其中有资金充裕的投资客,也有倾尽全力想在上海安家的刚需人群。

任杰(化名)是这场“狂欢”的参与者之一,在中介向他介绍浦城小区前,他置业的念头从未在陆家嘴板块停留过,即便他在这附近工作,但板块的均价远超他的能力范围。

10月中旬,任杰从中介口中得知浦城小区二手房将当做新房出售的消息,地理位置、税费优势等戳中了他的内心,他认为对于自己而言,这是一次在陆家嘴安家的机会。

有些心动的任杰在15日被房屋中介带到了浦城小区,现场火热、紧张、躁动的购房氛围刺激着他的神经。最后,任杰接手了一套因原购买人资金条件不符合而退出交易的“秒杀”房源,甚至没有机会看房,“相当于是在什么都不知道的情况下直接买了”。

就这样,任杰以全款的方式“盲买”了一套面积约67平的房子,并当场支付了5万元的定金。

此后一个月内,任杰在销售的要求下,陆续通过五次打款付清了几乎九成的房款,这是他能够筹措出的所有资金,最后的一成房款则需要办理网签后申请公积金贷款。

庆曌的销售人员在10月下旬向任杰表态,公积金贷款一个月左右便可以下来,他最迟12月底可以拿到房子。

按照这个时间进度,任杰对此后的资金分配做了详细规划,他并不着急入住,想着自己继续住3000元的单间,这套两室租出去,每月租金用于偿还亲戚的借款和民间借贷。

任杰告诉《国际金融报》记者,为了在上海安家,他卖掉了自己位于南京的房产,加上亲友的支持和部分民间借贷才凑齐了这九成的房款。

交易的停滞让他的计划落了空,迟迟办不下来的网签也导致他的公积金贷款无法申请。

目前每月除了要继续支付现有的房租,任杰还需要应对庞大的外债。最令他忧心的是民间借款,因为利息较高,他想尽快还清这部分资金,任杰说自己“每个月还款额高达3万,每天一睁眼满脑子都是这件事。”

他开始失眠、吃不下饭。

和任杰有着相似经历的还有何广志(化名),为了尽快筹措资金,他以低于市场30万元的价格卖掉了自己老家——某东部省会城市的一套房子终于凑齐大部分房款,计划加上公积金贷款认购了一套浦城小区的房子。

如今,房子无法网签、公积金贷款办不下来,没有正式合同及任何收据,一切都让何广志无奈。“在上海租房住了十年终于能买房了,谁知道还碰上这种情况。”

进退两难

购房狂欢落幕后,像任杰、何广志一样因购房陷入困境的人不在少数。尽管如此,他们仍然希望这笔交易能够继续推进。

至今,这些购房者仍然想不明白为何房子会被暂停网签,也不知道究竟何时才能正式交易。“我们还是想拿房子,但是首先要确定这个房子还能不能卖、什么时候可以交易,企业方面能不能明确个负责人进行沟通。”多名购房者如此向《国际金融报》记者提出他们当前的诉求。

除了这部分希望交易走下去的购房者外,也有购房者在等待中耗尽了耐心,申请了退房。

根据庆曌提供的申请文件,这部分购房者需要承认是因个人原因无法继续购买房屋。同时,其所签订合同和相关收据均需全部收回,“必须先收走这些合同文件和收据才能签订退房申请文件,走流程进行退款”。

记者就退房一事与世茂方面求证,其表示,“已和业主进行多轮沟通,针对业主无法接受暂停网签的事宜,现阶段在合同约定过户时间前我们接受业主的退房申请。”

然而申请退房的业主依然对相关流程提出了异议。他们表示,世茂方代表在沟通中表示,申请流程走完后,打给世茂的房款将会在30个工作日内原路返回。

至于另一部分打给庆曌的咨询服务费,庆曌称购房者收到世茂的退款后,需向其提供退款证明,随后公司将在3个工作日内退还收取的款项。

这也意味着两边退款最快将在1月中下旬才能完成,不少购房者认为周期过长,且在他们看来“如果确定退房,责任方也并不在购房者,“世茂应该支付相应违约金。”

对此,世茂表态同意办理退房手续并给与同期lpr利息作为补偿,即一年期3.85%。

现在的局面,让任杰感到无力,他从未想过一件安家落户的喜事最终会走向如此进退两难的境地。

他希望这笔交易能够继续推进,但不知道周期还要多久,每月高昂的还款压力让他随时面临“断供”危机,但如果签订了退房申请,在30个工作日的等待中,房子的网签、过户出现转机,他不确定自己又该何去何从?