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力高健康“压线”冲刺上市,半年在管面积仅增47万方

2021-12-13 21:37:38 来源:国际金融报 作者:吴典

物企的二次递表潮还在继续,这一次的主角是力高健康。

12月10日晚间,首轮招股书失效的力高健康火速递交了第二版招股书,继续向港交所发起冲击。

与近期递表的其他物企业相比,力高健康的上市之心更为急切。某种程度而言,这可能是其最后的上市时机,若此次闯关不成功,公司的上市计划恐怕将会进入漫长的搁置期。

新规前的冲刺

在百舸争流的物管行业,力高健康的实力并不占优势,未达到港交所新规的盈利标准及缓慢的规模增速都增加了这家江西物企上市之路的不确定。

根据港交所上市新规,2022年1月1日起,主板上市申请人最新一个财务年度的归母净利润需不低于3500万港币,前两个财务年度不低于4500万港币。

力高健康的财务数据并未达标,其2018年、2019年的盈利水平远低于新规标准。2018年至2020年期间,该公司的归母净利润分别为1058.6万元、2790.3万元、3961.2万元。

上述情况意味着,若此次递表不成功,公司再上市就将会受到新规的约束,这也是其赶在年末火速递表的重要原因。

除财务指标受到掣肘外,力高健康还面临着盈利能力下滑及规模增速放缓的迹象。

截至6月末,该公司营收同比增长63.45%至1.74亿元;对应归母净利润为1402.4万元,较2020年同期的2087.7万元下跌32.83%;整体毛利率亦同比下降近2个百分点至34.5%。

招股书显示,力高健康的收益主要来自物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中,公司每年超一半的收益都来源于物业管理服务。

截至6月末,该业务为力高健康贡献了9471.4万元的收益,在总收益中的占比达到54.5%,这一占比在2018年至2020年分别为66.5%、57.9%、61.4%。

过去几年间,力高健康物业管理服务的毛利率不断走高,从2018年的15.1%增至2020年的28.1%。这一情况在今年上半年开始出现变化。

今年上半年,该公司的物业管理服务毛利率为25.3%,较2020年同期的29.3%下降4个百分点。同时,公司非业主增值服务的毛利率也同比下降2.7个百分点至44.6%。

规模增速踩“刹车”

规模来看,截至6月末,力高健共拥有88个在管项目,仅较去年末增加2个,签约管理物业项目则增加10个至127个;公司在管建筑面积1394.6万平方米,较2020年的1347.9万平方米仅增长46.7万平方米,对应合约建筑面积较2020年增加9.28%至2196.1万平方米。

这一增速及规模都远低于行业水平。嘉和家业物业服务研究院数据显示,今年上半年,46家上市物企的平均在管面积为1.15亿平方米,较2020年末增长10%;平均增量为2350.5万平方米,超2020年全年平均增量的80%。

在行业规模竞争加速的当下,力高健康却脚踩“刹车”,究其原因,无外乎是收并购及母公司的不给力。

《国际金融报》记者注意到,自2020年收购芜湖森林、中天云联等企业后,力高健康明显放缓了收并购步伐。目前,公司正计划收购南京富都物业70%股权,但尚未签订明确协议。该标的拥有三个在管项目,在管总建面约75万平方米。

放缓收并购或许并非力高健康本意。其在招股书中坦言,由于行业竞争加速,优质标的受到同行争夺,公司即使物色到合适机会也可能无法按可接受条款完成收购,“收购事宜耗时且花费高昂”。

这亦是公司寻求上市的原因之一。按规划,若力高健康顺利上市,公司将运用部分募资资金扩大利来手机娱乐的业务范围及规模。

另外,从往期的数据来看,力高健康对母公司的依赖颇深,公司超70%的收益均来自力高集团及相关关联公司所开发物业。物业规模方面,截至2021年上半年,其来自力高集团及相关关联公司的在管建筑面积达到58.2%,合约建筑面积则将近70%。

直至最后实际可行日期,力高健康合计订立了7份物业管理协议,总面积150万平方米,其中有6个项目、120万平方米的合约建筑面积来自力高集团及其关联公司。

可在如今房地产下行的背景下,力高集团日后能否如往常一样对公司进行支撑恐怕需要打上一个问号。

截至9月末,力高集团剔除预收账款后的资产负债率为76.9%,净资产负债率52.1%,现金短债比1.23,踩线一条,这也意味着其有息负债的规模增速不得超过5%。

力高健康在招股书中直言,由于踩线,力高集团的融资能力或许会受到不利影响,继而影响公司的土地收购及项目开发。

此外,尽管力高集团目前的账面资金可覆盖短债,但公司的债务压力仍然不小。截至6月末,该公司有息负债总额约229.63亿元,其中165亿将在未来两年到期,占比超70%。

封面图:张力摄