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白皮书:上海二手房买卖合同纷争受地域影响大,宝山最多,嘉定第二

2021-12-18 00:16:22 来源: 作者:吴斯洁

12月17日,上海市第二中级人民法院(下称“上海二中院”)发布《2016-2020年二手房买卖合同纠纷案件审判白皮书》。

白皮书显示,从上海市总量来看,近年来二手房屋的成交量高于一手新房的成交量。从交易风险而言,二手房屋买卖存在受政策影响大、交易流程复杂、关涉履行因素多等特点,其比一手房屋买卖更容易发生纠纷,争议类型也更为复杂。

吴斯洁摄

纠纷数量随调控政策波动大

2016年至2020年期间,上海二中院审结二手房屋买卖合同纠纷共2464件,其中2016年审结416件,2017年审结790件,2018年审结472件,2019年审结409件,2020年审结377件。从历年的数据可以看出,2017年的结案数量较上一年出现了近一倍的增长,达到近五年结案数量的顶峰。2018年结案数量重新回落,之后呈现逐年下降趋势。

上述现象反映出二手房屋买卖合同纠纷的数量受房地产调控政策影响大。2015-2016年房地产市场较热,价格上涨较快,卖家跳价较多,引发大量纠纷。2016年上半年随着调控政策提高了购买二套房的首付比例以及购房资格限制更加严格,买家在房款支付和购房资格等方面出现履行障碍,又引发大量纠纷。因纠纷从发生到进入二审诉讼程序具有滞后性,导致2017年上海二中院审理的该类案件数量激增。2017年之后房地产调控趋于常态化,二手房交易市场热度降低,投资性购房比例减少,交易更为理性,纠纷数量也相应呈现下降趋势。

同时,2016年至2020年,上海二中院审结的2464件二手房屋买卖合同纠纷案件,从裁判结果来看呈现“两低一高”样态,即改发率高、调撤率低、维持率低。

二手房屋买卖合同纠纷案件的裁判结果呈现上述样态主要原因在于:该类案件法律关系复杂,因当事人证据保全能力欠缺导致事实查明疑难,一些案件类型的法律适用问题尚存争议,案件审理难度高,故二审维持率较低,而发改率较高。因房屋价值高,案件的诉讼请求标的额也相对较大,案件所涉利益大,矛盾化解难度高,故调撤率较低。

纷争地域性特征显著

通过对近五年上海二中院审结的二手房屋买卖合同纠纷所来源的各一审法院的案件数量进行统计后发现,该类纠纷案件主要表现出三大特征。

一是各区域之间案件数量不均衡。近五年上海二中院审结的二手房屋买卖合同纠纷二审案件的来源情况为:嘉定区(387件)、静安区(296件)、宝山区(491件)、普陀区(368件)、青浦区(255件)、黄浦区(219件)、杨浦区(216件)、虹口区(163件)、崇明区(69件)。从上述数据可以看出各区之间的案件数量相差较大。

二是中心城区与城郊总体案件数量基本持平。黄浦、静安、普陀、虹口、杨浦五个城区近五年的案件总量为1262件,宝山、嘉定、青浦、崇明四个城区近五年的案件总量为1202件,两者差距较小。

三是各区域之间案件数量的变化差异大。宝山、嘉定两区近五年案件数量呈上下波动状态。黄浦、崇明区案件数量比较平稳,变化较小。其它区域案件数量自2017年之后基本呈下降趋势。

二手房屋买卖合同纠纷案件区域分布呈现上述特点的主要原因,一是纠纷数量与该区域的二手房交易量有关,二手房的交易量又与该区域的面积、二手房存量、人口等因素综合相关。二是近年来二手房交易中改善型购房的比例有所上升,部分中心城区和部分新兴城郊满足置换要求的房屋较多,所以交易相对活跃,纠纷也相应较多。

买家起诉案件多于卖家起诉案件

二手房交易包括咨询、磋商、缔约、贷款、买受人资格审查、房屋核验、解押、缴税、过户、交房等多个流程,各个交易环节不确定因素多,纠纷产生的原因纷繁复杂。白皮书显示,根据纠纷的成因主要包括以下案件类型:

一是买卖一方悔约引发的纠纷。

出卖人跳价。二手房屋买卖纠纷的数量和房价的趋势息息相关。在房屋价格上涨的情况下,二手房屋买卖合同纠纷案件以出卖人悔约居多,主要原因在于出卖人在利益的诱惑下跳价。

该类纠纷以买受人起诉居多,诉讼请求一般为要求出卖人继续履行合同或解除合同并支付违约金。出卖人则提出各种理由的抗辩或提起反诉,主要包括:一是双方对于税费承担等主要条款协商不成;二是买受人未在买卖合同约定的时间前支付房款;三是出售房屋未经房屋共有人同意。有的案件中出卖人还与案外人串通虚构借贷关系并在房屋上设立抵押登记或让案外人通过虚假诉讼制造司法查封,以阻止过户。

买受人悔约。在房价上涨的行情下,买受人悔约的案件数量较少,悔约原因主要在于:一是受房产调控政策的影响,买受人欠缺购房资格或首付款比例大幅提高后付款能力不足;二是置换型购房的买受人,其出售房屋不顺导致其购买房屋时房款无法到位;三是签约前对房屋没有充分了解,签约后又对房屋的地段、户型等不满意。

在房价下行的行情下,买受人悔约则相对较多。此时往往出卖人起诉要求继续履行,而买受人以各种理由要求解除合同。


二是房屋或出卖人权利瑕疵引发的纠纷。

房屋上存在抵押或司法查封。买受人在签订定金合同或买卖合同之后,发现所购房屋上除存在银行作为抵押权人的住房抵押贷款外,还存在其它抵押登记或者司法查封,导致房屋办理过户存在障碍。买受人由此起诉,要求出卖人继续履行合同,在涤除房屋上的抵押登记或解除司法查封后办理过户手续,也有买受人在与出卖人协商涤除抵押登记未果或无法通过执行异议等解除房屋上的司法查封的情况下,以合同无法继续履行为由起诉要求解除合同、支付违约金以及赔偿损失。

夫妻一方出售夫妻共有房屋。夫妻婚后购买的房屋,除非另有约定,一般无论是登记在一人名下还是双方名下,都属于夫妻共同财产。夫妻一方签名将房屋出售的案件,时有发生,主要包括两种情况:一是夫妻共有房屋登记在夫妻双方名下,夫妻一方代另一方与买受人签订房屋买卖合同,另一方以房屋买卖合同非本人所签且其不知情,也不予追认为由拒绝履行合同。买受人起诉要求夫妻双方继续履行合同;二是夫妻共有房屋登记在夫妻一方名下,非产权登记人以产权登记人名义签订房屋买卖合同,产权登记人以房屋买卖合同非其本人签署、对房屋买卖合同不予追认为由拒绝履行,买受人起诉要求夫妻一方或双方继续履行合同。

父母出售未成年子女所有或共有的房屋。未成年子女作为家庭成员基于长辈的赠与或动迁安置等原因可能成为房屋的所有权人或共有人。父母一方或双方出售未成年子女单独所有或共有的房屋并不少见,一般包括三种情况:第一,父母双方共同在房屋买卖合同上签字,父母后以出售房屋损害未成年子女利益为由,要求确认买卖合同无效并返还房屋。第二,父母夫妻关系存续期间,由父母一方在房屋买卖合同上签字,另一方以出售房屋未经其同意且损害未成年子女利益为由,要求确认买卖合同无效并返还房屋。第三,父母离婚,由父母一方在房屋买卖合同上签字,另一方以出售房屋未经其同意且损害未成年子女利益为由,要求确认买卖合同无效并返还房屋。

三是附有违章建筑房屋引发的纠纷。

二手房买卖中,别墅、顶楼、带有天井的一楼这类房屋,往往因其可改造性,受到部分购房者的欢迎,然而未经行政主管部门审批而进行的改造、重建,属于违法行为,将产生房屋被限制交易的法律后果。这种情况一般存在如下诉讼形态:一是买受人以附有违章建筑而房地产交易中心不予办理过户登记为由起诉要求出卖人拆除房屋上的违法建筑,办理过户手续,支付违约金;二是买受人以违章建筑无法过户或出卖人故意隐瞒房屋附有违法建筑为由,要求解除合同,返还房款,支付违约金。

四是受房产调控政策影响引发的纠纷。

限购政策影响。限购作为调控房地产市场的重要手段之一,对于平稳房价具有重要的作用,然新政实施后,相应的纠纷也大量涌现,主要包括:

第一,买卖双方签订了中介版的房屋买卖合同而未签订网签合同,此时新政出台,导致买受人不具备购房资格而致合同无法继续履行。

第二,合同一方在限购政策出台前已经存在违约行为,导致履约迟延,之后遭遇限购政策出台致使买受人丧失购房资格,合同无法继续履行。

第三,买受人隐瞒自己属于限购对象的事实,与出售方签订房屋买卖合同,导致合同无法继续履行。

第四,买卖双方在签订网签合同前均知晓买受人限购,试图通过约定期限较长的网签时间予以规避,然该期间新政出台,导致原约定的网签时间内买受人不具备购房资格,合同无法继续履行。存在上述情况时,出卖人或买受人一般起诉解除合同,并要求对方承担违约责任。

限贷政策影响。限贷政策也是房地产调控的重要方式之一。限贷政策主要是提高买受人支付首付款的比例或者银行收紧贷款政策,贷款审批从严、放贷时间延长。限贷政策出台后,买受人的付款能力出现问题或付款周期变长。因房屋买卖合同中一般有“贷款不足,现金补足”条款,导致买受人因不能依照约定付款时间付款而违约。出卖人由此起诉解除合同,并要求买受人支付违约金。

五是户口迁移或学籍已占引发的纠纷。

因户籍管理制度和教育学籍制度,交易房屋上的户口是否按时迁出对于买受人影响很大。

实践中引发该类纠纷的成因主要一是涉案房屋中除了出卖人的户口外,还涉及其他亲属或前手房屋所有人及相关人员的户口,户口登记人不配合迁出以致出卖人无法依约迁出,买房人起诉要求迁出户口并主张违约金。二是学区房买卖的案件中,出卖人隐瞒该房屋学籍已经被使用的事实,导致买受人购买学区房的合同目的落空,买受人起诉要求解除合同并主张违约金。

此外,上海二中院在近五年的二手房屋买卖合同纠纷案件中每年抽取100件案件作为样本进行统计分析后发现:一是买受人起诉的案件要明显多于出卖人起诉的案件。买受人要求继续履行的案件也明显比出卖人要求继续履行的案件多。

究其原因,近五年房价整体呈上升趋势,二手房交易市场整体呈现卖方市场,出卖人相对处于强势地位,违约较多,且发生纠纷后继续履行合同的意愿较弱;二是当事人的诉讼请求较为固定,包括继续履行合同、解除合同、确认合同无效,上述请求往往与支付违约金、赔偿损失、双方返还定金等一并主张。