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调查|金富得公寓大楼欠缴水电燃气费探因:历史糊涂账还需司法程序厘清

2021-12-18 11:26:59 来源:国际金融报 作者:余继超

临近恒隆广场和梅龙镇广场,楼下就是金鹰广场,坐落在上海繁华商圈的金富得公寓大楼却因拖欠水电燃气费而被“断气”,导致热水断供,在强冷空气临近的冬日让住户叫苦不迭,大楼也曾面临全面停摆的危机。

金富得公寓大楼正面、背面 余继超摄

《国际金融报》记者近日从业主、物业、住户、居委会等多方调查了解到,金富得公寓大楼欠缴水电燃气费现象由来已久,主要原因是金富得公寓大楼608套房中90%左右通过中介转租,还曾存在违规的短租公寓式酒店。频繁的人员流动和混杂的责权关系,使得大楼各项费用的收缴率一直处在较低水平,酒店经营方又以疫情影响、经营不善为由拒缴相关费用,部分业主则以物业服务质量低下、收费高等理由也拖欠相关费用。

而真正激化矛盾导致大楼“断气”则是金富得公寓大楼本届业委会相关人员的不作为,在更换物业公司时没有做好交接工作,留下历史欠费。前任联讯物业公司认为现任南都物业公司收取了其在管期间的费用,又不愿与其对账,因而无法结清过往欠费。南都物业公司则只认其在管期间产生的费用,拒缴过往欠费。

最终,在停气9日后的11月24日,经多方协调,南都物业公司缴纳其入驻至当日产生的全部燃气账单本金78.49671万元,燃气公司才恢复向金富得公寓大楼供气。在《国际金融报》记者调查采访时,南都物业区域负责人向在场的业主承诺:“水电燃气费没收上来,我们先垫付,此后和业委会、社区共同努力把费用收回来。”在场的业主代表感谢本报对此事的调查和报道,促成大楼的正常运转。

因欠费面临停摆危机

记者了解到,今年11月15日,金富得公寓大楼因拖欠燃气费被“断气”,导致顶楼锅炉无法运行,造成热水断供,给住户生活带来不便。记者获取的欠费明细清单显示,2020年2月至2021年11月24日,大楼欠缴燃气费和违约金合计达176万元。

上海大众燃气公司要求把欠费全部结清,南都物业认为在2020年2月至10月未入驻大楼提供物业服务,无法承担期间欠费,双方多次协商未能达成统一意见,金富得公寓大楼持续“断气”。

“断气”后,住户发现大楼还存在欠缴电费的情况,国网上海市电力公司市区供电公司于11月25日向金富得业委会发出欠费停电通知,金富得大楼所有账户自2021年4月至11月累计拖欠电费约45万元,截至2021年11月25日违约金7.4万元,合计52.6万元。电力公司在通知中声明,将于12月2日对大楼采取停止供电措施。

记者获悉,该欠缴电费是由大楼电梯、冷却塔、循环泵、网络、冷冻水泵、空调、照明、生活水泵、送风排烟设备及锅炉等维持大楼正常运行的设备产生的。如果供电公司对大楼停电,那大楼将停摆。

不仅燃气和电费有欠费,住户还发现水费也有欠缴的情况。供水公司向记者证实,截至11月1日抄表时,金富得大楼所欠水费36.355796万元。南都物业提供给记者的一份欠费清单显示,金富得大楼主表账户在2015年还有7个月的水费没有缴纳。

金富得业委会出具的一份情况证明显示,在“停气”9日后的11月24日,大楼所在街道牵头组织协调会,街道平安办、业委会、业主代表、燃气公司各部门负责人和南都物业区域负责人共同协商,最终南都物业公司缴纳其入驻至11月24日产生的全部燃气账单本金78.49671万元,燃气公司恢复向金富得公寓大楼供气。欠缴的水费和电费也在协调解决,目前金富得公寓大楼正常运转,没有再出现停供水电燃气的情况。

南都物业区域负责人也向业主承诺:“水电燃气费没收上来,我们要先垫付掉,以后这种公用事业费一定是我们第一时间先去付的,然后再跟业委会和社区一起努力把费用收回来。”

历史糊涂账待厘清

“我们明明缴纳了能耗费,为什么还会停燃气导致热水断供?”这是部分金富得公寓大楼住户百思不得其解的问题。

金富得公寓大楼所在社区居委会的王书记向记者介绍:“大楼90%左右的房子通过中介转租,部分业主觉得把房子借给中介,相关费用应该由中介负责,而中介觉得应该由房客负责,最终这三方面可能都没人付钱。”

金富得公寓大楼内部 余继超摄

业主代表张先生向记者表示:“原来向每户收燃气费按户内能耗表,但多年以来大部分能耗表都已经损坏,按表收费已经不可取,收不到钱。”

王书记指出,之所以迟迟没能重装能耗表是因为业主对于用维修基金更换能耗表这件事内部意见不统一,居委会也就没法再推进。

“在这种情况下,业委会和原来的物业公司联讯协商收取能耗费,每户每年11月、4月和5月收取130元,其他月份收取290元。南都物业进场以后延续了这个收费(方式),但其实是没法执行的。有些业主不住在里面也联系不上,也不用燃气的,统一收290元一个月的能耗费合理吗?收得到吗?欠费由来已久,主要是收缴率太低,因为核定标准有问题。”张先生指出。

金富得公寓一户门口的欠费单 余继超摄

此外,业主胡女士对记者表示,大楼曾经盘踞着一家禧睿酒店,没有特种行业经营许可证,违规在美团、携程等互联网平台上线日租房,占据大楼公共区间,而且从2019年7月开始就不交纳相关费用,大楼欠缴的水电煤气费里酒店占很大一部分,“酒店就是大楼的一个毒瘤”。

记者通过高德地图搜索陕西北路288号,在该地址上有骏豪国际全套房酒店式公寓、上海金鹰国际全套房酒店、禧睿酒店、上海舒适温馨之家公寓、上海骏豪服务式公寓、上海金凯悦酒店式公寓等多家公寓式酒店,不过目前都没有产品上线。张先生称,听说疫情对酒店经营影响非常大,导致经营困难,不仅能耗费、物业费不付,有几个月连业主的租金都不付。酒店欠了大量的费用,拖累了大楼。

记者调查发现,混杂的责权关系,使得大楼各项费用的收缴率一直处在较低水平,而业委会相关人员的不作为,两家物业公司理不清历史糊涂账是导致大楼被“断气”的直接原因。联讯物业法务陈经理对记者表示:“联讯是2018年12月至2020年1月在金富得管理,这是我们应收费区间,我们上家物业叫星海时尚物业,下家叫南都物业,两家物业公司都有收过我们联讯物业应收区间的各类费用。”

联讯提供给记者的合同显示,联讯物业已全额支付了2020年1月31日之前的能耗费,而2020年2月1日至2020年10月30日的能耗费将由甲方(即金富得大楼)自行收取,联讯物业负责提供各类明细表。合同也表明,联讯物业应于2020年10月30日-31日和新物业公司进行正式交接。

“部分业主已经把本应该交给联讯物业的各类费用交给了南都物业,有业主提供的收据和发票显示,南都物业收取的金额18万元左右,一半能耗费,一半物业费。我们希望处理这个问题,他们不和我们对账,不配合。酒店经营方也和南都物业一样不配合我们对账,他们一套,我们一套。”陈经理表示。

对此,南都物业邓经理对记者表示:“联讯物业实际撤场日期是2020年10月30日,因为他们收业主的物业费也是收到2020年的10月30日。如果说南都收了他们在管期间费用,那他们有没有提前收走南都该收的费用?后来我也跟他们联系过,我说按照行业规矩,我们来给你们代收你们管理期间的物业费用,你们要结算相应的手续费,我们可以签一份协议下来,他们没有同意,要自己来完成欠费收缴。”

或将采取司法措施

面对复杂的责权关系和历史糊涂账,各方都表示将采取司法措施。

记者近日实地走访发现,曾在金富得公寓大楼经营的“禧睿酒店”店招已经被拆除,设置在大堂的吧台也被遮挡。

静安区人民政府也对业主的投诉进行了回复:“南京西路派出所已经责令陕西北路288号大楼经营短租的酒店在规定期限内停止短租行为。”

金富得公寓大楼正面酒店店招已被拆除。余继超摄

曾在金富得公寓大楼经营的“禧睿酒店”,占据在大堂的吧台被遮挡。余继超摄

对于酒店拖欠的相关费用,多方建议,等新一届业委会成立,业委会和南都物业配合燃气公司起诉联讯物业,由联讯物业追讨,同时让联讯结清其在管期间的欠费。

张书记建议,“走司法途径,该起诉的起诉”。张先生也表示,等新业委会成立,由业委会、南都物业和燃气公司一起起诉联讯物业,追讨欠费。胡女士表示,南都收了联讯该收的费用,联讯提前收了南都该收的费用,该退的退,该补的补,该谁催讨的谁去催讨,这些都要理清。

联讯物业法务陈经理也指出:“我现在手上还在整理相应的证据,到时候我们肯定会主动起诉他(南都物业)的,有18万多的凭证,拿着凭证起诉南都不当得利,通过法院开具调查令去查南都的账。对完这个账,要求南都物业把收取的属于联讯物业在管期间的费用退还。”

对于大楼历史欠费和物业、能耗费收缴率低的问题,王书记建议,一方面提高服务质量,提升业主缴费主动性;另一方面,利用这边公共设施的公共收益,尽量提高大楼公共收益。

张先生建议:“新一届业委会成立后,要授予物业公司适当的权利。比如,可以上门催讨,三次催讨以后还不付,可以公告公示房号,可以上法院起诉,要给他们这个权利。”

南都物业邓经理表示:“可能会通过业委会马上制定业主公约,对业主进行管理。另外一个可能就是我们也变通一些收费的方式,然后进一步追讨欠费。”

张先生还建议改变收费方式,把每月户内用电在5度以下的定为“空关户”,5度以上的定为“非空关户”。对于“空关户”每月收取少量基础费,扣除收取“空关户”的基础费后,每月产生的相关费用由“非空关户”均摊。张先生进一步建议,以安装“梯控”为抓手,一方面改善大楼治安问题,另一方面也便于相关费用的收缴。