法拍房也要同步“限购”!明年起参加竞拍必须有当地购房资格,“末班车”值得赶吗?-w66利来

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法拍房也要同步“限购”!明年起参加竞拍必须有当地购房资格,“末班车”值得赶吗?

2021-12-20 18:42:33 来源:国际金融报 作者:左宇

法拍房,曾被当成能绕开限购政策买房的“漏洞”,如今要被堵上了。

12月19日,最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》(下称“规定”),自2022年1月1日起,人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。

换言之,明年起参与法拍房的竞买人必须具备当地的购房资格。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出,限购是有严肃性的,房住不炒这条线要守住,此前国内也有通过法拍房不限购这一漏洞进行恶性炒房,此次制定统一标准尺度,后期各城市也可在此基础上因城施策做“加减法”。

法拍房成限购“漏洞”

法拍房即被法院强制执行拍卖的房屋,当债权人(业主)无力履行借款合约或无法清偿债务时,而被债权人经司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得案款偿还债权。

据阿里拍卖数据,法拍房起拍价一般为评估价的7折,如果一拍流拍还会酌情降低起拍价,又因为拍卖评估价本身与市场价格存在一定的误差(一般偏低),综合各种因素看,法拍房成交价一般在二手房市场价的85折左右。而这并不是绝对的,若房屋面积较大或参拍人数不多,也有可能7折甚至更低成交;若房源属性较好也会吸引更多买家竞拍,以接近市场价成交的情况也有出现。

“法拍房一方面可以‘捡漏’,另一方面可以突破限购,这也让其成为了不少投资客关注的焦点。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉如是说。

近几年,随着法拍房的数量不断上升,由于多数城市不限购、低于市场价出售等优势,其也一度成为购房者在新房、二手房市场买卖外的第三选择。

阿里拍卖数据显示,截至2021年12月20日,平台拍卖/变卖住宅用房总量为1690224套,年内截至12月20日的房源数为325648套,而2015年同期仅89902套,6年时间增长2.6倍。此外,京东、中拍协、公拍网、北交互联、人民法院资产诉讼网等也是法院委托网络平台进行拍卖的主要平台。

这些房源在市场上受到一批特定购房者的青睐,高溢价成交现象屡见不鲜。

2021年5月,广州凯旋新世界-广粤尊府一套法拍房经过百轮竞拍后,溢价108%成交,折合单价18.75万/㎡;4月,深圳莱英花园一房源开拍,起拍价517万元,最终拍出1505万元的高价,溢价率逼近200%;2020年,长三角重镇杭州一套九龙仓碧玺洋房出售,1300万元起拍,最终经过547轮竞价,以2514万元成交,溢价率93%。

对于一些楼市热度没有那么高的城市,法拍房市场也不乏火热成交记录。

今年4月,绍兴越城区一套195平方米房源拍卖,起拍价350万元,经过142轮竞拍后以703万元成交,溢价率超100%;3月,安徽蒙城县一套起拍价235万元的房产以450万元的价格成交,溢价率超90%;2020年12月,泉州一套城东的房产以126.6万元起拍,经过百轮报价,最终以292.6万元成交,溢价率超130%……

多城已提前封堵

作为可以绕开限购政策的“门路”,法拍房也成为了不少城市房地产调控的“利器”。

今年以来,就有上海、杭州、成都、长沙等多城市开启封堵模式。

作为一线城市中唯一一个法拍房不限购的上海,在2021年1月率先打补丁,将法拍房纳入限购行列。彼时就有业内人士表示,受二手房市场复苏影响,2020年上海法拍房市场整体火热,会引起很多被限购家庭的恐慌感,此次调控是给市场中的乱象给予精准打击。

杭州市紧随其后,3月初发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》,规定参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人,须符合本市住房限购政策;3月底成都也出台新政,明确将建立二手住房成交参考价格发布机制,并将法拍房纳入限购;4月长沙正在拍卖的部分二手房也要求竞买人必须具有当地购房资格。

而此次最高人民法院的政策则是将所有限购城市的法拍房都纳入其中。

“最高人民法院的政策是全国首个系统性的司法拍卖房政策,对于促进司法拍卖房市场的健康等有积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。

本次政策不仅将法拍房纳入限购,还明确了司法拍卖房产活动衍生出的一些问题的规定。

规定强调,买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的,应当依法承担赔偿责任;司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形,不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的,人民法院不予支持。人民法院组织的司法拍卖房产活动,竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通,侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的,人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

不过,卢文曦提出,最高人民法院规定的施行开始时间为2022年1月1日,距今还有约10天时间,或也会出现一波赶“末班车”的情况。

(封面摄影 何骞)