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杭州土拍热度又回来了!近7成触顶待摇,龙湖滨江中交成功补仓

2021-12-21 18:27:49 来源:国际金融报 作者:左宇

杭州西湖附近景观(何艳艳 摄)

触顶摇号刷屏,曾经那个竞拍激烈的杭州又回来了。

12月21日,杭州第三批集中供地开拍,出让35宗涉宅地,总出让面积176.2万平方米,起拍总价713亿元。

为了避免出现二轮供地中大批地块终止、零溢价成交的情况,三轮杭州市下调土拍门槛,一定程度上保障了房企更大的利润空间。

如本次采用“竞价 摇号”的方式出让,封顶溢价率10%,较此前的15%进一步下调,且部分地块的起始楼面价也有所下调。“随着此次挂牌地块新房限价上涨和地价的回调,地块的利润率也随之升高,房企能得到相对可观的投资回报。”浙报传媒地产研究院如是说。

“一战回春”

杭州市出让诚意十足,参与企业积极性也被调动起来,竞拍热度高涨。

今日出让的35宗地块全部出让成功,其中24宗达到最高限价待摇号,触顶摇号率近7成。

以拱墅区、上城区、滨江区为例,三个热门区域触顶溢价率分别达到92%、75%、100%。

其中,拱墅区本次推出12宗地块,其中11宗达到最高限价,转入摇号阶段,区域内触顶摇号率达到9成以上,报价次数最少的拱墅区文晖单元地块仅4轮报价就达到触顶价。另有1宗运河新城地块由杭州运河集团以54.38亿元底价竞得。

上城区推出4宗地,其中3宗达到最高限价待摇号,区域内触顶摇号率达到75%。另有1宗四堡七堡单元地块被杭州城东新城建设公司底价拿下,成交价3.59亿元,楼面价4180元/平方米。

滨江区此次仅供应2宗地块,均达到上限价格。

此外,萧山区供应的4宗地块有3宗触顶;临平区3宗地中也有2宗达到最高限价;余杭区的2宗地块中有1宗触顶;钱塘区2宗地块中有1宗触顶;西湖区2宗地块中有1宗触顶。

这一激烈程度不由让人回想起杭州首轮供地时的竞拍盛况。

亿翰智库统计,今年5月,杭州进行第一批集中供地,完成57宗地块出让,成交总价达1178亿元,其中有42宗地块封顶,41宗进入竞自持,并有13宗地块竞自持比例超过20%,竞自持比例最高达到40%。彼时竞拍最激烈的上城区、拱墅区和滨江区三个热门区域溢价率均在30%左右。

竞拍结束后,市场上形容这场土拍多冠以“无利润”“高自持”“史无前例厮杀”等标签。在苛刻的出让条件下,房企利润空间极其有限,即便是深耕杭州多年的滨江,其董事长戚金兴也直言“努力做到1%-2%的净利润”,且集中供地启动后的首例“退地”事件也发生在杭州。

而这场土拍出让热度有多高,对比二轮供地就有多“惨烈”。

10月,杭州第二批集中供地有17宗地临时撤拍,撤拍率达到55%,在22城第二批供地中排名前3,而后出让的地块中6成底价成交,总收金257亿元,仅约是首轮土地出让金的2成。

出现这一情况与杭州二轮供地中推出竞品质地块、取消勾地以及房企拿地态度改变脱不开干系。

龙湖滨江中交补仓

由于多宗地块触顶待摇号,拿地企业尚不明晰,仅能从已成交地块中窥得一二,目前龙湖、滨江、中交、绿城、中铁建已相继落子。

余杭区供应的2宗地块中,有一宗起拍价88.24亿元,为本轮起拍价之最,是杭腾未来社区地块,出让面积18.1万平方米,体量较大,最终被龙湖、浙江交投联合体底价拿下。在首轮供地中,龙湖也曾以封顶价52.53亿元拿下江干区一宗商住地,自持比例19%。

中交城投则以底价竞得富阳区富春湾新城7号地块,出让面积3.64万平方米,成交价6.3亿元,楼面价7212元/平方米。今年1月,中交曾联手融创拿下富春湾新城3号宅地和富春湾新城10-14号商住地,成交价合计约24.1亿元。加上本次所拿地块,中交摘得的3宗富春湾新城地块合计出让面积达24.6万平方米。

记者关注到,龙湖、中交拿下的均为杭州二轮供地中的撤拍地块。

“杭州一哥”滨江也成功在今年三次集中供地中均实现落子。其于今日联合杭州兴耀底价竞得钱塘区青西二路东侧地块,地块出让面积3.82万平方米,成交价9.25亿元,折合楼面价9700元/平方米。二轮中,滨江溢价8.37%拿下萧山区市北单元37、38号地块;首轮中,其斥资182亿摘得5宗地。此外,绿城、中国铁建、富春山居集团等企业也有拿地。

最终落袋地块11宗,其中2宗溢价成交,另有24宗待摇号,触顶摇号率68%,热度明显回调。

需要关注的是,杭州“一战回春”的现象目前仅此一例,22城第三批集中供地已完成出让的城市竞拍热度较为分化,上海、深圳等较二轮流拍率下降,但热度远不及首轮供地;更多的还是无锡、苏州、南京、厦门、福州、青岛等城市,依然延续着第二批集中供地时的冷淡,出让过程平平,地块多由国企、央企及一些地方平台公司兜底拿下。

不过,杭州第三批集中供地出让热度虽高,但也是在进行相关调整后,在此之前杭州不仅下调竞买门槛,还重启“勾地”并在后续减少了出让地块数量。

据悉,三轮供地预公告期间,杭州挂出51宗地,并表示有意向参与竞买的企业可缴纳预约申请保证金并办理手续。而在正式披露出让公告时,51宗地块已缩减至35宗,彼时市场上多认为,这是由于其余地块无人报名,为避免流拍而没有挂牌。