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10分钟结束”!绝大多数底价成交,这座二线城市土拍“现实很骨感”……

2021-12-22 19:21:37 来源:国际金融报 作者:左宇

昨日杭州高温拍地后,长沙的供地情况再次将市场情绪拉回现实。

12月22日,长沙第三轮集中供地开拍,计划出让26宗地,总起价约153.5亿元。开拍前,长沙市发布补充公告,宣布天心区、开福区2宗地块中止,雨花区1宗地块终止,3宗地均未出现报价。其余23宗地块虽顺利出让,但也是以22宗底价成交为代价,不少市场人士称“10分钟结束”。

经统计,23宗地块总成交额144亿元,整体溢价率不足1%。从拿地企业端看,中海、龙湖、建发等知名房企均有落子,但更多的还是长沙开福城投、湖南九城集团、湖南金霞发展集团、湖南湘江新区发展集团等本土企业兜底拿下。

唯一一宗溢价地块位于岳麓区谷谷山板块,出让面积134979.09平方米,起拍价16.2亿元。地块临近谷山森林公园,周边有恒大华府、万象府台、卓越蔚蓝海岸等项目,规划容积率小于2。

龙湖联合长沙城投以17.49亿元摘得该地块,溢价率8%,成交楼面价6480元/平方米。

记者发现,周边一二手房价存在倒挂现象,房企的未来去化预期较好或是此次溢价拿地的背后逻辑。据悉,上述提及的恒大华府二手房价已超1.8万元/平方米,2017年建成的万象府台二手房价也近1.6万元/平方米,而该地块未来住宅毛坯最高限价仅14800元/平方米。

同日,龙湖长沙城投联合体还拿下芙蓉区唯一一宗宅地,两宗地块合计出让金额约29.2亿元。芙蓉区杉木村地块出让面积66463.32平方米,成交价11.725亿元,楼面价6300元/平方米,未来住宅毛坯限价13480元/平方米。

建发也成功在长沙布局2宗地块。其先以9.5亿元拿下了雨花区高铁新城板块地块,又联合开福城投以13.96亿元竞得开福区中心板块地块。后者为开福区棚户区改造项目用地,须引进世界500强、中国500强企业湖南及以上区域总部不少于1家。

不难发现,三轮供地中龙湖、建发这类规模房企在长沙拿地时多选择和当地平台公司合作。

对此,同策研究院研究总监宋红卫告诉《国际金融报》记者,合作开发有利于减小拿地的资金压力,降低后期项目风险;其次是当地平台公司与政府关系较为亲密,在拿地方面具有一定的优势;第三是部分平台公司在当地有大量的土地储备,有利于后期相关项目的合作。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为,两家房企合作拿地或也和长沙房地产市场长期高压管控也有不小的关系。近两月长沙进一步加强了对房地产开发层面的管控,对于房企综合能力的考验不小,因此联合拿地更加具有保障性,同时,凭借地方企业在长沙市场的较高建设经验以及对长沙市场和政策的熟悉度更加助力两者合作达到最佳效果。

央企中海则是单兵作战,耗资12.11亿元竞得洞井街道天华村5.8万平方米纯宅地,楼面价5301元/平方米,地块未来毛坯限价13900元/平方米。据了解,该地块曾在二轮供地时挂牌,后又中止,此次再推住宅毛坯限价较此前提升600元/平方米,刷新了南城住宅限价。

整体来看,长沙出让结果在22城已竞拍结束城市中表现尚可,流拍率(中止2宗、终止1宗)11%,9成以上底价成交,共收金144亿元。

这一结果虽比不上首轮供地的火热,但也明显走出来二轮供地时的“冰封”惨状。

据克而瑞统计,长沙第一批集中供地成交33宗地,另流拍3宗,流拍率8%,成交总额381亿元,有4成地块溢价成交,整体溢价率7%;第二批集中供地时,长沙有19宗地块流拍(含提前终止、撤牌),仅出让10宗地块,流拍率66%,且全部底价成交,企业投资积极性大幅下降,竞拍热度降至“冰点”,成交总额仅88亿元,约是首轮的2成。

至此,长沙今年的三轮集中供地正式收官,3批次共收金613亿元。