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郑州土拍再爆冷:流拍率超4成,保利独揽4宗地

2021-12-27 19:30:17 来源:国际金融报 作者:左宇

张力 摄

第三批集中供地临近尾声,整体热度较第二批有所回升,但省会城市郑州却依然很“冷”。

12月27日,郑州三轮供地开拍,计划出让25宗地块,总土地面积107万平方米,总起拍价168.7亿元。

但在开拍前两日,郑州突发补充公告,宣布郑政出[2021]69号(网)、郑政出[2021]70号(网)、郑政出[2021]73号(网)、郑政东出[2020]23号(网)等11宗地块终止挂牌出让活动。

这一幕颇为熟悉。11月郑州二轮供地时,出让15宗地块就有4宗提前终止,剩余11宗地合计收金65.13亿元,成为第二轮集中供地22城中收金最少的城市。

冷淡行情的延续与郑州市出让规则相关。

据悉,不少城市为了缓解第二批供地中出让遇冷的情况,纷纷选择在第三批供地中减低竞拍门槛,如南京降低拍地企业资质要求、苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持(公共住房)上限、合肥取消配建保障性租赁住房指标等,进一步保障了房企利润空间,但郑州却并未做出明显调节,仍坚持50%的高保证金缴纳比例,拿出了二轮供地的严苛政策。

严苛的出让政策下,本次郑州收官结果也不理想。有当地人士表示,二轮供地全国遇冷,郑州一起冷;三轮供地全国复苏中,郑州却更冷了。

据统计,郑州剩余的14宗地块全部成交,其中12宗是以底价出让,共收金94.1亿元。保利底价包揽4宗地,合计斥资29.64亿元,占总出让金的3成以上;碧桂园、星联芒果集团、河南天河投资等企业也有落子。

2宗溢价成交

具体来看,本轮郑州仍采用网上挂牌方式出让,熔断后转为摇号方式确定竞得人。

本日出让的14宗地块分为城中村改造项目用地、合村并城改造项目用地以及政府储备用地。其中,郑政出〔2021〕66、67、68、71、74、75号(网)地块为城中村改造项目用地,郑政出〔2021〕72号(网)地块、郑政高出〔2021〕17号(网)地块为合村并城改造项目用地,郑政出〔2021〕76、77、78号(网)地块、郑政高出〔2021〕14、15、16号(网)为政府储备用地。

在以往竞拍中,城中村改造项目用地及合村并城改造项目用地多在竞拍前就有企业提前接洽,且多已介入此前的准备工作,故竞拍平淡,多以底价成交;而政府储备用地竞拍则更为激烈一些。

本次的6宗政府储备用地也不出意外,今日两宗溢价出让地块均产生于此。

最为火热的郑政出〔2021〕78号(网)地块达到了最高限价。该地块位于管城区果园路南、豫豪路东,出让面积12477.6平方米,为城镇住宅(地下交通运输设施)用地,土地开发程度七通一平,后续应采用装配式技术建设。

最终,在触顶摇号阶段,国投置业幸运摇中该地块,成交价2.79亿元,折合楼面价约7459元/㎡。而该地块周边小区二手房多在1.3万-2万元间,如次新小区金地铂悦二手房挂牌均价在19186元/㎡。

另一宗溢价地块为郑政出〔2021〕76号(网)宗地,该地块位于宝瑞路南、马林路西,出让面积56028.89平方米,起拍价96194.0万元。具有国资背景的河南杨金科技外包产业园建设投资有限公司溢价2.49%摘地,成交价9.86亿元,折合楼面价约6768元/㎡。

保利独揽4宗地

整体来看竞拍较为冷淡,剩余12宗地均以底价成交,且多由国资背景企业拿下。

据悉,郑州高新建设集团有限公司则底价拿下郑政高出[2021]14、15号(网)地块,总成交价约9.98亿元,两地块均规划为城镇住宅(地下交通服务场站用地);河南君宸置业有限公司以10.87亿元底价摘得郑政出〔2021〕77号(网)地块,折合楼面价约6065元/㎡。

最后一宗郑政高出〔2021〕16号(网)地块则是由保利底价竞得,成交价7.8亿元,折合楼面价约3496元/㎡。同日,其还大手笔包揽了金水区的66、67、68号3宗城中村改造项目用地,总成交价21.84亿元,楼面价分别为4641元/㎡、4641元/㎡、5179元/㎡。

有消息称,保利拿下的3宗地块为保利海德公园的后续用地。该项目新房均价为18750元/㎡,与本次拿地楼面价相比利润空间不小。

此外,碧桂园以3.9亿元底价拿下关庙街(风茂街)南、民和北街(许庄路)西地块;本土房企星联芒果集团约6亿元拿下赵仙南路地块。

至此,郑州第三批集中供地收官,合计收金94.1亿元,其中有11宗地块终止出让,流拍率44%,较第二轮26.6%的流拍率有所上涨;成交的14宗地块内12宗底价成交,最高溢价率达到15%。

事实上,今年郑州的三轮土拍热度均不高。

第一批集中供地时,郑州出让49宗地块,竞拍6小时全部成交,多数一锤定音底价成交,共收金超414亿元;二轮供地郑州更是随着大环境遇冷更加惨淡,流拍率26.6%,并成为第二轮集中供地22城中收金最少的城市。

同策研究院研究总监宋红卫指出,郑州市场遇冷的情况并不是今年才出现的,近几年其房价一直处于下跌趋势,主要原因是前期供应量较大,表现为供大于求的态势;再叠加“三道红线”以来的地产收紧政策,房企拿地的积极性更低迷。