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“房地产行业规模将回到五年前”——丁祖昱4大预判全公开

2021-12-31 21:05:55 来源:国际金融报 作者:孙婉秋

作为地产圈的固定节目,每年的丁祖昱评楼市都备受关注。

行业希望通过易居企业集团首席执行官丁祖昱的复盘和预测,为来年找寻更多的路径与答案。

2021年12月31日,丁祖昱评楼市如期而至。

三个多小时的演讲,《国际金融报》记者为大家整理出如下干货:

“告别白金时代”的房企面临巨大危机,丁祖昱认为这些危机包括:

企业面临违约风险:2021年以来华夏幸福、协信远创、蓝光发展、阳光100、中国恒大、花样年、新力控股、当代置业、佳兆业、中国奥园等多家房企发生债务违约,其中华夏幸福公告累计未能如期偿还债务本息高达1030.72亿元,泰禾集团为617.58亿元,蓝光发展为258.81亿元。

项目面临交付风险:数据显示,34城已售未交付项目达8.31亿平,百强房企已售未交付近13亿平。其中长沙、重庆、武汉、郑州停工延期交付项目较多,上述四城均超200万平。

供应商面临交付风险:三棵树、金螳螂、蒙娜丽莎、索菲亚、江山欧派、日立电梯等多家地产上下游供应商计提坏账准备,在丁祖昱看来,供应商面临的风险、偿付压力可能比房企更大。

会上,丁祖昱认为市场透支、政策“猛药”、追逐规模等多重因素造成了房企当前面临的巨大危机。

外因一:市场透支

需求透支:近5年累计成交74亿平方米和63万亿元,占过去20年的41%和56%;
房企透支:过去20年房价只涨不跌,房价收入比攀升至8.9年,房价5年复合增长率7%;
支付力透支:按揭余额超38万亿,居民杠杆率飙升;
供应透支:70城广义库存达10亿平,新房入住率低;

外因二:政策“猛药”

去杠杆执行层层加码
政策叠加改变预期

地方监管力度过严

内因:追逐规模

销售、融资、投资快速扩张

表内负债表外化

资产负债表做成了“负债表”

“永续债”不永续

丁祖昱说,房地产过度金融化导致今天的危机。

对于未来的趋势,丁祖昱也给出了研判:

(1)行业从“白金时代”大踏步走进“青铜时代”,房地产仍将是压舱石和支柱产业,规模回到5年前,预计未来五年行业规模年均10.6亿-12.7亿平方米,较2011年-2015年增加0.6%-20.3%,较2016年-2020年下降16%-29%。

(2)长期聚焦25城市

25个城市主要分布于长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝城市群、长江中游城市群、关中城市群、中原城市群、山东半岛、海西城市群;

具体来看:

长三角:上海、杭州、南京、苏州、合肥、宁波、无锡、常州、温州

粤港澳大湾区:深圳、广州、佛山、珠海、东莞

京津冀:北京、天津

成渝城市群:成都、重庆

长江中游城市群:武汉、长沙

关中城市群:西安

中原城市群:郑州

山东半岛:青岛、济南

海西城市群:厦门

(3)第二曲线空间巨大

到2025年,物业行业总规模近1.6万亿
到2025年,租赁市场总规模达到4万亿元
二手房规模保持,中介新模式呼之欲出
未来五年商业压力进一步呈现
(4)企业剩者为王
房企必须改变路径依赖,青铜时代高负债、高周转的运营模式不能持续,坚持长期主义。